塔吊租赁信息

      三区合并后的滨海新区，其房地产市场正在迎来一个全新的腾飞时机。在塘沽的响螺湾、于家堡，在汉沽的中新生态城，在大港的港东新城，一座座塔吊拔地而起，一个个新楼盘崭新崛起。首创国际城、远洋城、天保金海岸等数个总规模超过50万平方米住宅大盘的亮相，标志着滨海住宅市场已经进入一个崭新的发展阶段。不过，有关专家提醒，面对供需两旺的市场，业界仍需保持谨慎：如何将滨海这个“城”造好，吸引更多人住在这里，才是未来滨海楼市成败与否的关键。

　　住宅成交09年井喷

　　天津中原统计数据显示，受整体房地产市场形势低迷的影响，2008年滨海新区新建商品住宅的成交量也有大幅下降。全年，滨海新区共成交新建商品住宅110.05万平方米，同比下降了55.19%。不过，成交均价却同比上涨了13.79%，为6302元/平方米。

　　进入2009年，随着滨海新区的发展，大规模的拆迁和城市建设对房地产市场的拉动效应逐渐显现，滨海新区新建商品住宅市场开始大规模井喷。第一季度，滨海新区成交新建商品住宅42万平方米，较2008年同期上涨了57.3%，较2007年同期上涨了28%；成交均价为6628元/平方米，较2008年同期上涨了12.7%，较2007年同期上涨了64.5%。

　　第二季度，滨海新区成交新建商品住宅78.77万平方米，较2008年同期大幅上涨了106.2%；成交均价为6630元/平方米，较2008年同期上涨了1.01%。

　　第三季度，由于滨海多个楼盘集中开盘备案，使该区域的成交量再创新高。全区域共成交新建商品住宅110万平方米，环比上涨了39.2%；成交均价为7167元/平方米，环比上涨了9.9%。而且，第三季度滨海新区新建商品住宅的成交量，已经超过市内六区、环城四区及远郊区县，位列天津新建商品住宅市场成交量之首。

　　住宅大盘供应充足

　　大盘较多，是滨海新区住宅市场的一大特点。据不完全统计，目前在售的总建筑面积超过50万平方米的住宅项目已超过5个，总体量超500万平方米。

　　位于塘沽海洋经济技术开发区的首创国际城，由京津塘高速与河北路、宝山道围合而成，占地面积23.3万平方米，建筑面积55万平方米。该项目是首创置业在滨海新区开发的第一个项目，由5层花园洋房、板式高层等产品组成，满足不同人群的居住需求。

　　位于塘沽胡家园津塘公路与新北路交口的远洋城，占地面积约70万平方米，总建筑面积高达200万平方米，整体规划为10个居住组团和1个配套组团，整体采用欧式建筑风格，规划中涵盖住宅、配套商业、教育等居住配套。

　　位于开发区的天保金海岸，北靠泰达大街，南临第一大街，东靠东海路，西至太湖西路，横跨开发区第二、第三大街，总占地面积1.12平方公里，总建筑面积达188万平方米，项目囊括高档住宅，商业、交通枢纽站、高智能写字楼、星级酒店、国际学校等。

　　位于塘沽区津塘公路以南、新胡路以北、车站北路以西的贻港城，总占地面积28万平方米，总建筑面积约70万平方米，商业配套面积超过3万平方米，规划总户数约7000户，预计总居住人口达两万人左右。

　　此外，由天津城投滨海房地产经营有限公司开发的另一个大盘项目，在明年也将投入市场。该项目位于开发区中心市民广场以东，占地面积12万平方米，总建筑面积80万平方米。其中，一期住宅14万平方米。

　　住宅潜在需求旺盛

　　随着滨海新区开发开放的步伐逐步加快，以及一系列人才引进政策措施的出台，大量的外来人口开始迅速涌入，滨海新区人口总量大幅上扬。2008年末时，滨海新区常住人口达到202.88万人，比上年末增长17.8%，占全市比重为17.3%，提高了1.8个百分点；外来人口82.82万人，比上年末增长59.3%，占滨海新区常住人口的40.8%，提高10.6个百分点，以大项目、大工程带来的建设者及高端技术人才为主体。

　　“滨海新区的快速发展，创造出大量的就业机会。同时，滨海新区给予高校毕业生等优惠政策，开展引智政策的探索和创新，营造了良好的人才引进环境，使其更乐于在滨海新区安家落户。”南开大学房地产金融研究中心主任徐保满说。

　　按照总体规划，到2020年，滨海新区的总人口数将达到550万人，十大战役中仅南港战役和临港工业区的战役就需要增加50万的就业岗位。如按2008年天津城市居民人均居住面积28.5平方米的标准计算，这一增长速度将会带来将近712.5万平方米建筑面积的需求，相当于约7万套100平方米的住宅。

　　“最新的《天津市空间发展战略规划》中，首次提出了‘双城双港’战略，将天津市的区域空间组织主体由‘主副中心’向‘双中心’结构转换提升，大大提升了滨海新区的地位。”南开大学经济学博士刘玉录说，“行政区域改革之后，滨海将获得更广阔的发展空间，这一切必将带来更旺盛的住宅需求。”

　　市场细分仍显不足

　　尽管滨海新区地产市场的总体前景是走强的，但目前发展过程中也暴露出一些问题。10月，滨海新区商品住宅成交均价达到7675元/平方米，环比上涨1.87%。其中，塘沽为8501元/平方米，开发区为9865元/平方米，汉沽为5431元/平方米，大港为5373元/平方米。上涨速度丝毫不逊于市内。

　　天津合富辉煌房地产市场及项目前期部总监任炯认为，首先，塘沽、汉沽、大港三区之间存在较大的不平衡性，塘沽发展得较为成熟，汉沽、大港相对落后。其次，在产品供应结构方面存在一些问题，目前滨海房地产市场产品同质化倾向较为严重，还没有形成适合不同阶层居住需求的社区，大部分开发商在开发项目时大多瞄准在开发区工作的高端客户，没有进行市场细分和分析，不能与市区内产品形成差异竞争，产品重叠性高。第三，滨海楼市区域性特点十分突出，投资性购买比例较高，长期下去对市场的发展不利。第四，整个滨海市场在项目规划、产品设计、营销策划等方面还缺乏创新，和市区相比落后一些。